De voortekenen zijn gunstig. De grootste veranderingen in de regelgeving voor de bekostiging van zorg en zorghuisvesting lijken achter ons te liggen. Door de vergrijzing van de Nederlandse bevolking blijft de vraag naar zorg, nieuwe (woon)zorgconcepten en daarmee zorgvastgoed toenemen. Recente cijfers laten zien dat het beleggingsvolume in Nederlands zorgvastgoed de afgelopen jaren is verdrievoudigd en beleggers uit binnen- en buitenland interesse tonen. Dan zijn er nog innovaties in technologieën die nieuwe woonzorgconcepten mogelijk maken.

Perspectief van zorginstellingen
Toekomstbestendig zorgvastgoed met een degelijke strategie en grip op de kapitaallasten is een van de belangrijkste aandachtspunten van de zorgbestuurder. Dat is begrijpelijk gelet op de afschaffing van de gegarandeerde budgetten, de herziening van het stelsel van de langdurige zorg, de extramuralisering en zo meer in het laatste decennium. Zorginstellingen worden genoodzaakt om strategischer te denken en te handelen.

Wat moet als de eigen kernactiviteit worden gezien? Is eigendom van gebouwen voor de zorgverlening nodig of kunnen deze van de balans? Kan grip op de gebouwen voor de zorginstelling op andere wijze geregeld worden, bijvoorbeeld in een huurovereenkomst, met erfpacht, of een andersoortige samenwerkingsovereenkomst? Welke risico’s kunnen worden genomen of bij een of meer andere partijen worden neergelegd? Wat is de alternatieve aanwendbaarheid van de gebouwen? En last but not least: hoe in te spelen op de demografische ontwikkelingen en de behoefte van de cliënt. Deze aspecten bepalen in grote mate de vastgoedstrategie van zorginstellingen.

Inspelen op de vraag van de cliënt
De prognose voor de zorgsector is positief. De komende jaren zal de zorgbehoefte aanzienlijk toenemen door de verwachte groei van het aantal senioren. Uit recent onderzoek blijkt dat er de komende 25 jaar 1,8 miljoen 65-plussers bij komen, van wie 1,3 miljoen mensen 75 jaar of ouder zullen zijn. Een groot deel van die ouderen zal steeds vaker zorg verlangen die is aangepast aan de persoonlijke behoeften. De kwaliteit van de woonomgeving en de te leveren zorg zijn de gebieden waarop zorginstellingen zich dienen te onderscheiden.

De vraag naar zorgvastgoed zal dus blijven bestaan. Er moet echter wel goed gekeken worden naar de meest aantrekkelijke en toekomstbestendige vorm. Vanzelfsprekend bestaat er geen one size fits all oplossing. De beste oplossing zal per zorginstelling verschillen, maar er zijn wel trends en initiatieven te signaleren als het gaat om samenwerking met marktpartijen.

Nieuwe asset class
Samenwerkingen met partijen uit de kring van ‘usual suspects’ liggen minder voor de hand. De nieuwe Woningwet brengt mee dat veel woningcorporaties zich meer (gaan) focussen op hun primaire taak van sociale huisvesting. Hierdoor ontstaat een trend naar samenwerking met private partners.

Mede dankzij de goede perspectieven en de lage rentestand heeft het investeringsvolume in Nederlands zorgvastgoed door institutionele beleggers sinds 2014 een enorme vlucht genomen. Er kan wel gesproken worden van een nieuwe asset class. Ook beleggers uit het buitenland, zoals België, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde staten, waar zorgvastgoed al langer een volwaardige beleggingscategorie is, raken meer en meer geïnteresseerd. Een van de voorwaarden voor deze asset class om tot volle wasdom te komen, is schaalvergroting oftewel een groot beleggingsvolume.

‘Pooling’ als alternatief
De sale & lease back-constructie van een gebouw, eventueel met een verdergaande samenwerking met een private partner, is een bekende denkrichting. Dit als alternatief voor traditionele bankfinanciering die in de huidige markt beperkt beschikbaar is voor zorginstellingen. De interesse van private partners in zorgvastgoed biedt meer mogelijkheden, ook wanneer het gaat om ‘minder aantrekkelijk’ zorgvastgoed. Een nieuwe denkrichting, al beproefd in andere sectoren, is ‘pooling’: meerdere zorginstellingen bieden gezamenlijk een vastgoedportefeuille van enige omvang ter belegging aan. 

Dit concept vraagt van zorgbestuurders een andere kijk op het eigen vastgoed en de ‘taal’ leren van beleggers en andere financiers. Een professionaliseringsslag, samenwerking met grote marktspelers en schaalvergroting door het poolen van zorgvastgoed vergroot de aantrekkelijkheid van zorginstellingen voor traditionele banken en opent deuren naar buitenlandse financiers. Dit biedt weer perspectief voor alternatieve financieringsvormen zoals de uitgifte van obligaties.

Innovatieve vormen van samenwerking
De veranderingen en kansen voor zorgvastgoed bieden een fraai canvas voor het uitdenken en implementeren van creatieve, innovatieve en efficiënte vormen van samenwerkingen. De verschillende oplossingsrichtingen zijn alternatieven en tevens complementair aan elkaar; ze kunnen dus naast elkaar bestaan. Vanzelfsprekend dienen gekozen oplossingsrichtingen binnen de juridische spelregels te passen, dat is stap twee. Het is ook zaak om tijdig na te denken over de meeste optimale structurering. De uitwerking van de uitgedachte structuur, waarvoor gebruik kan worden gemaakt van het beschikbare juridische en fiscale gereedschap, behoeft zeker de nodige aandacht maar is vooral een kwestie van techniek.

Timo Huisman, Counsel Vastgoed, Zorgteam Loyens & Loeff N.V.