Gerelateerd aan het totale vastgoed in het bezit van de ouderenzorginstellingen (met een boekwaarde van in totaal 9,7 miljard euro, en jaarlijkse investeringen van ruim 1,1 miljard euro) valt die commerciële markt wel mee. Wel is er een enorme groei ten opzichte van eerdere jaren. Maar om nu te zeggen dat het een bedrag is om me als bankier in de zorg zorgen over te maken, nee. Het is eerder terug naar normaal. Wat wel anders is, is het type vastgoed en daarmee het type aanbieder. Dat verandert van maatschappelijk (woningcorporaties) naar commercieel (beleggers). Daarbij laten zorginstellingen het ontwikkelen van vastgoed voor de bewoner met meer koopkracht doorgaans over aan de commerciële markt.

Zal het commerciële zorgvastgoed verder toenemen? Ik denk het wel. De vraag naar intensieve zorg groeit immers sterk, met naar verwachting nog eens 120.000 zorgvragers extra in de periode tot 2020 in alle lagen van de bevolking. Instellingen kunnen deze uitbreiding niet in haar geheel zelf financieren. De balansen en de resultatenrekeningen staan een dergelijke uitbreiding van het portfolio niet toe. Behoud van zorg voor iedereen in de omgeving is wel gewenst. Door vastgoed te huren kan de gewenste uitbreiding wel gerealiseerd worden.

Zorgvastgoedportfolio

Als ik dan door de oogharen naar 2020 en verder naar 2025 kijk, dan zie ik dat de zorgaanbieder zorg levert in ruwweg twee categorieën vastgoed: maatschappelijk zorgvastgoed en commercieel zorgvastgoed, dat beide gehuurd en in eigendom kan zijn. Een combinatie van die opties lijkt mij het beste. De instelling kan dan aan alle inwoners in de omgeving zorg leveren, en flexibel zijn in de volumes. Als ik er een percentage aan moet plakken, dan schat ik dat 40 procent van het woonzorgvastgoed in 2020 in handen zal zijn van commerciële beleggers. Dat is meer dan een verdubbeling ten opzichte van nu. Anderzijds blijft nog steeds 60 procent van het vastgoed waar zorg geleverd wordt in eigen bezit. En ook dat zal in absolute aantallen een stijging laten zien ten opzichte van de huidige portefeuille. De vraag groeit immers enorm. Het zal voor zorginstellingen in die realiteit dan ook de kunst zijn om binnen hun vastgoedportfolio voldoende diversiteit te bieden, zodat aan iedere vraag en iedere gewenste kwaliteit voldaan kan worden. Een flexibel portfolio van vastgoed dus. Hoe de zorgaanbieder deze contradictio in terminis managet, is een vraag die de bank de zorgaanbieder de komende jaren zal stellen.

Vanzelfsprekend ga ik ervan uit dat alle zorg geleverd wordt in duurzaam of verduurzaamd vastgoed, of het nu gehuurd of in eigendom is. Daarover een volgende keer meer.

Anja van Balen
Sector Banker Zorg ABN AMRO