De beleggingsmarkt voor zorgvastgoed is een groeimarkt. Capital Value berekende dat het beleggingsvolume vorig jaar dertig procent hoger lag dan een jaar eerder. De grootste groei doet zich voor op gebied van verzorgd wonen. Intramurale zorg ondervindt minder interesse.
Toch kan het voor zorginstellingen aantrekkelijk zijn eigen gebouwen af te stoten. Om meerdere redenen. Nederland vergrijst. De komende decennia mag een groeiende vraag naar goed geoutilleerde intramurale voorzieningen voor verpleging worden verwacht. Alleen al de groep ouderen met dementie zal de komende jaren verdubbelen. Het moment dat zij naar een verpleeghuis gaan wordt weliswaar uitgesteld, maar uiteindelijk is gespecialiseerde zorg nodig. Dat vraagt om omvangrijke investeringen in de bouw van nieuwe of verbetering van bestaande zorggebouwen.
We zien ook dat de financiële positie van tal van zorginstellingen verslechtert. EY Health Care & Life Sciences spreekt in de jongste Barometer Nederlandse Gezondheidszorg ‘van een schokkende uitkomst’. In vier jaar tijd is het rendement in de gehele zorgsector- deels beïnvloedt door eenmalige factoren- meer dan gehalveerd: van 2,2 procent in 2012 naar 1 procent over 2016. Het rendement bevindt zich in hun ogen nu onder een kritische grens. In de ouderenzorg is door eenmalige lasten als gevolg van cao-afspraken zelfs sprake van een negatief rendement. Op die conclusie valt een en ander af te dingen, omdat de ouderenzorg bijvoorbeeld nog een relatief goede vermogenspositie kent.
EY adviseert de sector verpleging en verzorging echter nadrukkelijk goed voor te sorteren op een gezonde en positieve zorgexploitatie en onder meer aanpassingen door te voeren in het vastgoedbeleid. Die aanpassing kan eruit bestaan minder intramuraal vastgoed in eigendom te houden en vaker samenwerking te zoeken met (institutionele) beleggers. Huren op basis van langjarige huurovereenkomsten kan gunstig uitpakken. Banken bieden geen volledige financiering meer. Een instelling zal al gauw dertig procent van een investering zelf moeten betalen. Dat geld is vervolgens niet meer beschikbaar voor bijvoorbeeld technologie om een betere zorgkwaliteit te realiseren. Maar, zo houden bestuurders in de zorg mij regelmatig voor: met de historisch lage rente liggen de kosten van een bancaire lening flink onder de te betalen huursom.
Het verschil is minder groot dan het misschien lijkt. Naast het achterwege blijven van omvangrijke afschrijvingen op nieuw vastgoed, moet op de bancaire leningen worden afgelost. De cashflow valt daardoor niet altijd gunstiger uit. Renteontwikkelingen laten zich moeilijk voorspellen, maar het is heel goed denkbaar dat de rente de komende jaren op een hoger niveau komt te liggen. Dan wordt het verschil in maandlasten nog kleiner. Bovendien hoeft een huurder zich geen zorgen te maken over mogelijke afwaardering van het vastgoed, als het operationeel resultaat daalt.
De keuze voor huren is niet alleen een financieel verhaal. Als een belegger het beheer van het vastgoed in handen neemt, dan hoeft de gebruiker zich geen zorgen meer te maken over de kwaliteit van zijn gebouwen. Periodiek en planmatig onderhoud liggen op het bord van de gebouweigenaar. De gebruiker hoeft geen kostbare mankracht meer te steken in beheer van de vastgoedportefeuille, maar kan zich geheel wijden aan haar kerntaak: hoogwaardige, moderne zorg voor kwetsbare mensen.
‘Omvangrijke investeringen in nieuwe of verbetering van bestaande zorggebouwen’
‘Verschil tussen huren en kopen is minder groot dan het lijkt’
Erwin Drenth is director Dutch Healthcare Investments bij vermogensbeheerder Bouwinvest. Hij is verantwoordelijk voor de strategie van het Healthcare Fund en de opbouw van de zorgvastgoedportefeuille. Bouwinvest belegt al meer dan zestig jaar in vastgoed voor bpfBOUW, het pensioenfonds voor de bouw. Door de ingrijpende hervormingen in de zorgsector en demografische ontwikkelingen ziet Bouwinvest aantrekkelijke beleggingskansen ontstaan. Het Healthcare Fund concentreert zich met name op verzorgd wonen en intramurale zorg. Ook is het fonds geïnteresseerd in gebouwen voor private medisch-specialistische zorg.
